Wenn Sie eine bauliche Veränderung oder beispielsweise eine Zweckänderung planen, stellt sich häufig die Frage, ob hierfür eine Baubewilligung erforderlich ist. Jedes Grundstück und jede Liegenschaft hat seine Besonderheiten. Die Frage zur Baubewilligungspflicht kann deshalb nicht allgemein beantwortet werden.

Bauten, Anlagen und Einrichtungen sind gemäss Art. 1a des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0) in der Regel baubewilligungspflichtig. In den folgenden Fällen ist die Baubewilligungspflicht immer gegeben:

• wenn bau- oder umweltrechtlich relevante Sachverhalte betroffen sind,
• wenn eine Nutzungsänderung vorgesehen ist, oder
• wenn eine Änderung im Inneren eines Gebäudes projektiert ist, welche die Brandsicherheit tangiert.

Die Bestimmungen des Dekrets vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1), welche Art. 1b des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0) konkretisieren, listen die baubewilligungsfreien Bauvorhaben auf. Sie sind in Art. 6 und 6a BewD zu finden.

Betrifft ein Bauvorhaben nach Art. 6 und 6a BewD den Gewässerraum, den Wald, ein Naturschutz- oder Ortsbildschutzgebiet, ein Naturschutzobjekt, ein Baudenkmal oder dessen Umgebung und ist das entsprechende Schutzinteresse betroffen, kann das Bauvorhaben ebenfalls baubewilligungspflichtig sein.

Weitergehende Erläuterungen sind in der BSIG-Weisung Nr. 7/725.1/1.1 der Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern zu finden.

Gerne hilft Ihnen das Bauinspektorat, die Frage der Baubewilligungspflicht gestützt auf die gesetzlichen Vorschriften für Ihr Vorhaben zu klären. Bitte kontaktieren Sie uns frühzeitig mit einer einfachen Anfrage via eBau oder per E-Mail. Zur Beurteilung dienliche Unterlagen wie ein Situationsplan, Plangrundlagen (skizzenhaft), Fotodokumentationen etc. sind zu ergänzen.

Das Bauen ist gekennzeichnet durch eine Vielzahl an anzuwendenden Vorschriften und den damit verbundenen formellen und materiellen Ansprüchen an die nötigen Gesuchsunterlagen. Die Fülle an Regelungen macht es nicht nur für Laien immer schwieriger, sich im komplizierten Baubewilligungsverfahren zurecht zu finden. Bereits im Vorfeld des Baubewilligungsverfahren wird daher empfohlen, beim Bauinspektorat eine Voranfrage bzw. eine vollständige Vorabklärung via eBau einzureichen. Mit einer Voranfrage kann vermieden werden, dass Gesuchstellende unnötig Kosten und Energie in ein Projekt investieren, welches eventuell in dieser Form nicht realisiert werden kann. Es ist jedoch zu beachten, dass eine Voranfrage nicht rechtsverbindlich ist und diese eine Behörde nicht bindet. Das Baubewilligungsverfahren bleibt in jedem Fall vorbehalten.

Der Ablauf des Baubewilligungsverfahrens richtet sich nach Art. 32 ff. des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0) und des Dekrets vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1). Im BewD sind die einzelnen Verfahrensschritte umschrieben. Das Baubewilligungsverfahren wird von der zuständigen Leitbehörde koordiniert. Die Leitbehörde ist in den meisten Fällen das Bauinspektorat der Stadt Langenthal. Wenn das Bauvorhaben einen Gastgewerbebetrieb oder Prostitutionsbetrieb betrifft, oder wenn die Stadt Langenthal als Bauherrschaft, Grundeigentümerschaft oder Baurechtsgebende in das Verfahren involviert ist oder ein Bauvorhaben in Gewässern, die keiner Gemeindehoheit unterliegen, realisiert werden soll, wird das Verfahren durch das Regierungsstatthalteramt Oberaargau geleitet. Das Baugesuch ist in jedem Fall beim Stadtbauamt Langenthal, Fachbereich Bauinspektorat, einzureichen (Art. 34 BauG).

Das Baubewilligungsverfahren umfasst die folgenden Verfahrensschritte (vereinfachte Darstellung):

• Eingabe des Baugesuchs beim Bauinspektorat der Stadt Langenthal.
• Vorläufige formelle und materielle Prüfung der eingereichten Baugesuchsunterlagen.
• Bereinigung von allfälligen Einwänden (offenkundige formelle oder materielle Mängel).
• Koordinierte materielle Prüfung des Bauvorhabens, inkl. Einholen von Amts und Fachberichten.
• Gleichzeitig: öffentliche Auflage des Baugesuchs (Bekanntmachung mittels Publikation in zwei aufeinanderfolgenden Nummern des amtlichen Anzeigers und, wo nötig, im Amtsblatt des Kantons Bern oder mittels Avisierung der betroffenen Nachbarschaften (bei kleinen Baugesuchen, bei welchen nicht bereits durch die Bauherrschaft eingeholte Zustimmungen der benachbarten Grundeigentümerschaften/Mieter/-innen vorliegen) mit einer Einsprachefrist von 30 Tagen.
• Eingang von Rechtsbegehren (Einsprache, Rechtsverwahrung oder Lastenausgleichsbegehren) während der öffentlichen Auflage.
• Eröffnung der allfälligen Rechtsbegehren an die Bauherrschaft zur Stellungnahme.
• Allfällige Einigungsverhandlungen zwischen den Parteien.
• Gleichzeitig zur Eröffnung der Rechtsbegehren Bereinigung von allfälligen Einwänden durch Amts- und Fachstellen aus der koordinierten materiellen Prüfung.
• Materielle Prüfung des bereinigten Baugesuchs durch das Bauinspektorat der Stadt Langenthal und die involvierten Amts- und Fachstellen.
• Eröffnung des Gesamtbauentscheides.

Die Übersicht zum Ablaufschema für das Baubewilligungsverfahren finden Sie hier.

Das Verfahren ist mit dem Erhalt der Baubewilligung noch nicht abgeschlossen. Die Gesuchstellenden haben noch die folgenden weiteren Verpflichtungen (Aufzählung nicht abschliessend; massgebend ist der erteilte Gesamtbauentscheid):

• Das Bezahlen von allfälligen Anschlussgebühren/Nachgebühren für die Kanalisation, Schutzraumersatzbeiträge, Parkplatzersatzabgaben etc.
• Das Erfüllen der Auflagen und Bedingungen aus dem Gesamtbauentscheid.
• Die Meldung über die Durchführung von Baukontrollen.
• Das Einreichen der Selbstdeklaration Baukontrolle 1 (SB1) vor Baubeginn und der Selbstdeklaration Baukontrolle 2 (SB2) nach Bauvollendung elektronisch via eBau.

Das Merkblatt für das Baubewilligungsverfahren finden Sie hier. Weitere Informationen zum Baubewilligungsverfahren sind hier zu finden.

Konsultation von Amts- und Fachstellen im Baubewilligungsverfahren

Die Baubewilligungsbehörde konsultiert die zuständigen kantonalen Fachstellen gemäss Verzeichnis des Amtes für Gemeinden und Raumordnung der Direktion für Inneres und Justiz, wenn gegen ein Vorhaben Bedenken oder Einwände der nachgenannten Art bestehen, die nicht offensichtlich unbegründet sind:

1. Beeinträchtigung des Ortsbildes oder der Landschaft,
2. Gefährdung der Sicherheit oder allgemeinen Gesundheit,
3. feuerpolizeiliche Bedenken,
4. Missachtung von Vorschriften über Vorkehren im Interesse Behinderter,
5. Verletzung von Umweltvorschriften,
6. Gefährdung durch Naturgefahren in roten und blauen Gefahrengebieten, in Gefahrengebieten mit noch nicht bestimmter Gefahrenstufe und bei besonders sensiblen Bauten in gelben Gefahrengebieten.

Bei grösseren Bauvorhaben empfiehlt es sich, mit den zuständigen Fachstellen frühzeitig, vor der Einreichung des Baugesuchs, Kontakt aufzunehmen. Damit können allfällige Auflagen bereits in die Projektierung einfliessen und mögliche Konfliktsituationen frühzeitig erkannt werden. Machen Sie sich zudem vor Planungsbeginn mit den Zonenvorschriften, welche für das Baugrundstück gelten, vertraut. Nebst den Vorschriften aus der baurechtlichen Grundordnung können Überbauungsordnungen, Strassenpläne, das Bauinventar, Ortsbildschutzgebiete (Quartiererhaltungsgebiete, ISOS), Gewässerschutzzonen und Altlasten, etc. den Verlauf des Baubewilligungsverfahrens beeinflussen. Informieren Sie sich über die geltenden Bestimmungen für Ihre Bauparzelle im Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (ÖREB-Kataster) des Kantons Bern. Die Zoneneinteilung regelt jedoch abschliessend verbindlich der Zonenplan.

Eine Zusammenstellung der wichtigsten nationalen und kantonalen Erlasse, welche im Baubewilligungsverfahren zu beachten sind, ist hier zu finden. Die baurechtliche Grundordnung der Stadt Langenthal inkl. den Ortsteilen Untersteckholz und Obersteckholz und sämtliche gültigen Überbauungsordnungen sind hier abrufbar. Zudem können Sie sich hier über die Werkleitungen informieren.

Zudem empfiehlt es sich auch, sich über allfällige Grundbucheinträge zu informieren. Obwohl die meisten Grundbucheinträge zivilrechtlicher Natur sind, können sie sich dennoch auf die Bewilligungsfähigkeit eines Bauvorhabens auswirken (z. B. Nutzungsbeschränkungen oder Nutzungsübertragungen).

Abklärungen Bauinventar / Quartiererhaltungsgebiete / Ortsbild

Bauten, Anlagen, Reklamen, Anschriften und Bemalungen dürfen Landschaften, Orts- und Strassenbilder nicht beeinträchtigen (Art. 9 BauG). Zur Verhinderung einer störenden Baugestaltung (störende Farb- oder Materialwahl, ortsfremde Bau- oder Dachform und dergleichen) können im Baubewilligungsverfahren Bedingungen und Auflagen verfügt oder Projektänderungen verlangt werden. Die Gemeinden können nähere Vorschriften erlassen. Nach Art. 10 des Baureglements vom 30. November 2003 (BR) sind alle Bauten und Anlagen so zu gestalten, dass zusammen mit den bestehenden oder vorauszusehenden Bauten eine gute Gesamtwirkung entsteht. Sie sollen sich gut in das Orts- und Landschaftsbild und in den Strassenraum einordnen und auf erhaltenswerte Eigenarten Rücksicht nehmen.

Vor Planungsbeginn ist daher abzuklären, ob das Gebäude im kantonalen Bauinventar erfasst ist. Im Bauinventar sind alle erhaltenswerten und schützenswerten Objekte aufgeführt. Als sogenannte geschützte Objekte (Baudenkmäler) gelten herausragende Objekte und Ensembles von kulturellem, historischem oder ästhetischem Wert. Dazu gehören namentlich Ortsbilder, Baugruppen, Bauten, Gärten, Anlagen, innere Bauteile, Raumstrukturen und feste Ausstattungen.

Ist Ihr Gebäude im Bauinventar als erhaltenswert oder schützenswert aufgeführt, empfehlen wir Ihnen vor Beginn der Planungsarbeiten mit der kantonalen Denkmalpflege Kontakt aufzunehmen, um die Bauabsichten zu besprechen.

Alle baulichen Vorkehren innerhalb der Quartiererhaltungsgebiete müssen sich bestmöglich in die bestehende Bau- und Quartierstruktur einordnen. Die in den einzelnen Quartieren massgeblichen und zu beachtenden Strukturmerkmale sind im Anhang IV BR beschrieben. Bauvorhaben mit wesentlichen Auswirkungen auf das Quartierbild sind der Bau- und Planungskommission der Stadt Langenthal zur Stellungnahme zu unterbreiten. Es wird empfohlen, Bauvorhaben in Quartiererhaltungsgebieten vor Beginn der Planungsarbeiten mit den Fachexperten/-innen der Bau- und Planungskommission zu besprechen.

Die Stadt Langenthal ist zudem im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) als schützenswertes Ortsbild der Schweiz von nationaler Bedeutung erfasst. Auch das Gebiet Chlyrot, in Untersteckholz, befindet sich im ISOS. Die Erläuterungen zum ISOS sind hier zu finden. Im Baubewilligungsverfahren erfolgt deshalb eine Interessensabwägung zwischen Eingriff- und Schutzinteresse im Lichte des ISOS. Bei Auswirkungen auf das Ortsbild wird ebenfalls empfohlen, das Bauvorhaben vor Beginn der Planungsarbeiten mit den Fachexperten/-innen der Bau- und Planungskommission zu besprechen. Die Terminkoordination mit den Fachexperten/-innen der Bau- und Planungskommission erfolgt über das Bauinspektorat. Die Fachexperten/-innen Besprechungen finden einmal monatlich statt.

Kosten und Gebühren

Gemäss Art. 52 Abs. 1 BewD tragen die Gesuchstellenden die amtlichen Kosten des Baubewilligungsverfahrens. Diese bestehen aus den Gebühren und Auslagen, welche die Gemeinde für ihre Tätigkeit im Baubewilligungsverfahren und für ihre baupolizeilichen Verrichtungen erheben kann (Art. 51 Abs. 1 BewD).

• Die Verwaltungsgebühren des Bauinspektorates stützen sich auf das Gebührenreglement (GebR) wie auch die Gebührenverordnung (GebV) der Stadt Langenthal. Die Verwaltungsgebühr für ein Baugesuch wird nach Aufwand verrechnet.
• Für Amts und Fachberichte von involvierten Amts- und Fachstellen werden zusätzliche Gebühren erhoben und den Gesuchstellenden verrechnet.
• Die Kosten für die Bekanntmachung (Publikationskosten des amtlichen Anzeigers und des Amtsblattes sowie Avisierung der betroffenen Nachbarschaften) sind ebenfalls durch die Gesuchstellenden zu tragen.

Dauer

Die Verfahrensdauer ist unter anderem abhängig von einer formell und materiell mängelfreien Einreichung und der Vollständigkeit des eingereichten Baugesuches, der Grösse eines Vorhabens, den Zuständigkeiten sowie der konstruktiven Mitwirkung aller Beteiligten. Das Baubewilligungsverfahren dauert im Idealfall rund 3 ½ Monate bis zum Bauentscheid. Das Verfahren dauert aber länger, wenn:

• die Unterlagen unvollständig oder fehlerhaft eingereicht werden und das Bauinspektorat das Baugesuch zurückweisen muss (Versand Prüfergebnis).
• Projektänderungen eingereicht werden müssen (aufgrund negativer Amts oder Fachberichte im Baubewilligungsverfahren).
• Ausnahmebewilligungen beantragt werden, welche vorberatend durch die Bau- und Planungskommission beurteilt werden müssen und abschliessend durch den Gemeinderat der Stadt Langenthal genehmigt werden.
• Rechtsbegehren gegen das Bauvorhaben eingereicht werden.

Eine allgemein verbindliche Aussage zur Dauer und zu den Kosten des Baubewilligungsverfahrens im Einzelfall ist leider nicht möglich.

Mittels schriftlicher Voranfrage können Sie beim Bauinspektorat der Stadt Langenthal eine Auskunft einholen. Sie können dadurch die Chancen und Risiken eines Bauvorhabens besser einschätzen, bevor Sie mit der Detailplanung beginnen. Mit einer Voranfrage kann vermieden werden, dass Gesuchstellende unnötig Kosten und Energie in ein Projekt investieren, das eventuell in dieser Form nicht realisiert werden kann. Das Baubewilligungsverfahren bleibt in jedem Fall vorbehalten. Eine Voranfrage ist kostenpflichtig.

Die schriftliche Voranfrage hat zu beinhalten:

• Situationsplan 1:500
• Aussagekräftige Pläne Ihres Bauvorhabens
• Erläuterungen zum geplanten Bauvorhaben mit konkreten Fragen.

Voranfragen sind via eBau einzureichen.

Baugesuche sind elektronisch über die kantonale Plattform eBau einzureichen. Sie erfassen Ihr Gesuch online und laden sämtliche Unterlagen hoch. Beachten Sie bitte ergänzend die Checkliste für das Einreichen eines Baugesuches des Bauinspektorates. Der Zugang auf eBau erfordert ein BE-Login.

Bis zur Anpassung des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 23. Mai 1989 (VRPG; BSG 155.21) müssen dem Bauinspektorat der Stadt Langenthal sämtliche elektronisch eingereichten Gesuchsunterlagen zwingend auch zweifach ausgedruckt und unterschrieben per Post zugestellt werden. Rechtlich massgebend sind die in Papierform vorliegenden Baugesuchsunterlagen. Das Baugesuch wird erst bearbeitet, wenn dieses elektronisch wie auch in Papierform vorliegt. Auch der Bauentscheid wird, wie bis anhin, noch per Post an alle Verfahrensbeteiligten eröffnet.

Über diesen Link gelangen Sie zur kantonalen Registrationsseite von eBau.

Weiterführende Informationen zu eBau finden Sie hier.

Mit einem vollständig und formell korrekt eingereichten Gesuch (elektronisch und in Papierform) vermeiden Sie einen unnötigen Zeitverlust durch Nachforderungen oder Verbesserungen im Vorfeld des Baubewilligungsverfahrens. Die folgenden Informationen helfen Ihnen dabei: Ordentliches, kleines und generelles Baugesuch.

Als Baupolizeibehörde überwacht das Bauinspektorat die Bauarbeiten und die Einhaltung der baurechtlichen Vorschriften. Die Baupolizei ist zuständig für:

• die Aufsicht über die Einhaltung der Bauvorschriften und der Bedingungen und Auflagen der Baubewilligung;
• die Einhaltung der Bestimmungen über die Arbeitssicherheit und -hygiene bei der Ausführung von Bauvorhaben;
• die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bei widerrechtlicher Bauausführung oder bei Missachtung von Bauvorschriften, Bedingungen und Auflagen;
• die Beseitigung von Störungen der öffentlichen Ordnung, die von unvollendeten, mangelhaft unterhaltenen oder sonst wie ordnungswidrigen Bauten und Anlagen ausgehen.

Meldung eines baurechtswidrigen Tatbestands
Hinweise oder Anzeigen nimmt das Bauinspektorat mittels des nachfolgenden Formulars "Baupolizeiliche Anzeige" entgegen.

Der zuständige Feueraufseher oder die Gebäudeversicherung Bern (GVB) prüfen Baugesuche hinsichtlich des Brandschutzes, verfügen entsprechende Massnahmen und kontrollieren den Vollzug. Die Brandschutzauflagen haben zum Ziel, Brände zu verhindern und zu begrenzen. Der zuständige Feueraufseher für die Stadt Langenthal ist Peter Lanz.

Allgemeines

Die Feuerschau vollzieht sämtliche Vorschriften, die sich auf den vorbeugenden Brandschutz beziehen. Dazu gehören insbesondere die Bestimmungen der Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen (VKF) sowie der Gebäudeversicherung Bern (GVB).

Baubewilligungsverfahren

Der Feueraufseher bzw. die Brandschutzexperten der GVB prüfen die Baugesuche in Bezug auf den Brandschutz und verfügen die notwendigen Brandschutzmassnahmen. Diese gelten als integrierter Bestandteil der Baubewilligung.

Weitere Informationen zum Brandschutz (inkl. Planungshilfen) finden Sie hier.

Das Bauinspektorat ist verantwortlich für die Verrechnung von einmaligen Kanalisationsanschlussgebühren nach dem Abwasserentsorgungsreglement der Stadt Langenthal vom 28. Juni 2004.

Für die gewünschte Einsichtnahme in archivierte Baugesuchsakten ist das Formular "Einsicht in archivierte Baugesuche" (siehe unten) einzureichen.

Nach schriftlicher Bestätigung durch das Bauinspektorat können die Akten während den Schalteröffnungs­zeiten des Stadtbauamtes eingesehen werden. Wenn es sich bei den Antragstellenden nicht um die Grund­eigentümerschaft handelt, ist zusätzlich eine Vollmacht der betroffenen Grundeigentümerschaft beizulegen.

Gewünschte Kopien und Scans der im Baugesuchsdossier enthaltenen Unterlagen werden nachträglich erstellt. Die Lieferung der Unterlagen erfolgt per Mail oder per Post (zzgl. Portokosten). Alternativ können diese abgeholt werden. Eine Barzahlung am Schalter des Stadtbauamtes ist nicht möglich. Die Rechnung für Kopien und den weiteren Aufwand wird zu einem späteren Zeitpunkt zugestellt.

Das Formular (inkl. der Vollmacht) ist per Mail oder per Post an die folgende Adresse zuzustellen:

Stadtbauamt
Fachbereich Bauinspektorat
Jurastrasse 22
4901 Langenthal
bauinspektorat@langenthal.ch