Das Bauen ist gekennzeichnet durch eine Vielzahl an anzuwendenden Vorschriften und den damit verbundenen formellen und materiellen Ansprüchen an die nötigen Gesuchsunterlagen. Die Fülle an Regelungen macht es nicht nur für Laien immer schwieriger, sich im komplizierten Baubewilligungsverfahren zurecht zu finden. Bereits im Vorfeld des Baubewilligungsverfahren wird daher empfohlen, beim Bauinspektorat eine Voranfrage bzw. eine vollständige Vorabklärung via eBau einzureichen. Mit einer Voranfrage kann vermieden werden, dass Gesuchstellende unnötig Kosten und Energie in ein Projekt investieren, welches eventuell in dieser Form nicht realisiert werden kann. Es ist jedoch zu beachten, dass eine Voranfrage nicht rechtsverbindlich ist und diese eine Behörde nicht bindet. Das Baubewilligungsverfahren bleibt in jedem Fall vorbehalten.

Der Ablauf des Baubewilligungsverfahrens richtet sich nach Art. 32 ff. des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0) und des Dekrets vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1). Im BewD sind die einzelnen Verfahrensschritte umschrieben. Das Baubewilligungsverfahren wird von der zuständigen Leitbehörde koordiniert. Die Leitbehörde ist in den meisten Fällen das Bauinspektorat der Stadt Langenthal. Wenn das Bauvorhaben einen Gastgewerbebetrieb oder Prostitutionsbetrieb betrifft, oder wenn die Stadt Langenthal als Bauherrschaft, Grundeigentümerschaft oder Baurechtsgebende in das Verfahren involviert ist oder ein Bauvorhaben in Gewässern, die keiner Gemeindehoheit unterliegen, realisiert werden soll, wird das Verfahren durch das Regierungsstatthalteramt Oberaargau geleitet. Das Baugesuch ist in jedem Fall beim Stadtbauamt Langenthal, Fachbereich Bauinspektorat, einzureichen (Art. 34 BauG).

Das Baubewilligungsverfahren umfasst die folgenden Verfahrensschritte (vereinfachte Darstellung):

• Eingabe des Baugesuchs beim Bauinspektorat der Stadt Langenthal.
• Vorläufige formelle und materielle Prüfung der eingereichten Baugesuchsunterlagen.
• Bereinigung von allfälligen Einwänden (offenkundige formelle oder materielle Mängel).
• Koordinierte materielle Prüfung des Bauvorhabens, inkl. Einholen von Amts und Fachberichten.
• Gleichzeitig: öffentliche Auflage des Baugesuchs (Bekanntmachung mittels Publikation in zwei aufeinanderfolgenden Nummern des amtlichen Anzeigers und, wo nötig, im Amtsblatt des Kantons Bern oder mittels Avisierung der betroffenen Nachbarschaften (bei kleinen Baugesuchen, bei welchen nicht bereits durch die Bauherrschaft eingeholte Zustimmungen der benachbarten Grundeigentümerschaften/Mieter/-innen vorliegen) mit einer Einsprachefrist von 30 Tagen.
• Eingang von Rechtsbegehren (Einsprache, Rechtsverwahrung oder Lastenausgleichsbegehren) während der öffentlichen Auflage.
• Eröffnung der allfälligen Rechtsbegehren an die Bauherrschaft zur Stellungnahme.
• Allfällige Einigungsverhandlungen zwischen den Parteien.
• Gleichzeitig zur Eröffnung der Rechtsbegehren Bereinigung von allfälligen Einwänden durch Amts- und Fachstellen aus der koordinierten materiellen Prüfung.
• Materielle Prüfung des bereinigten Baugesuchs durch das Bauinspektorat der Stadt Langenthal und die involvierten Amts- und Fachstellen.
• Eröffnung des Gesamtbauentscheides.

Die Übersicht zum Ablaufschema für das Baubewilligungsverfahren finden Sie hier.

Das Verfahren ist mit dem Erhalt der Baubewilligung noch nicht abgeschlossen. Die Gesuchstellenden haben noch die folgenden weiteren Verpflichtungen (Aufzählung nicht abschliessend; massgebend ist der erteilte Gesamtbauentscheid):

• Das Bezahlen von allfälligen Anschlussgebühren/Nachgebühren für die Kanalisation, Schutzraumersatzbeiträge, Parkplatzersatzabgaben etc.
• Das Erfüllen der Auflagen und Bedingungen aus dem Gesamtbauentscheid.
• Die Meldung über die Durchführung von Baukontrollen.
• Das Einreichen der Selbstdeklaration Baukontrolle 1 (SB1) vor Baubeginn und der Selbstdeklaration Baukontrolle 2 (SB2) nach Bauvollendung elektronisch via eBau.

Das Merkblatt für das Baubewilligungsverfahren finden Sie hier. Weitere Informationen zum Baubewilligungsverfahren sind hier zu finden.

Konsultation von Amts- und Fachstellen im Baubewilligungsverfahren

Die Baubewilligungsbehörde konsultiert die zuständigen kantonalen Fachstellen gemäss Verzeichnis des Amtes für Gemeinden und Raumordnung der Direktion für Inneres und Justiz, wenn gegen ein Vorhaben Bedenken oder Einwände der nachgenannten Art bestehen, die nicht offensichtlich unbegründet sind:

1. Beeinträchtigung des Ortsbildes oder der Landschaft,
2. Gefährdung der Sicherheit oder allgemeinen Gesundheit,
3. feuerpolizeiliche Bedenken,
4. Missachtung von Vorschriften über Vorkehren im Interesse Behinderter,
5. Verletzung von Umweltvorschriften,
6. Gefährdung durch Naturgefahren in roten und blauen Gefahrengebieten, in Gefahrengebieten mit noch nicht bestimmter Gefahrenstufe und bei besonders sensiblen Bauten in gelben Gefahrengebieten.

Bei grösseren Bauvorhaben empfiehlt es sich, mit den zuständigen Fachstellen frühzeitig, vor der Einreichung des Baugesuchs, Kontakt aufzunehmen. Damit können allfällige Auflagen bereits in die Projektierung einfliessen und mögliche Konfliktsituationen frühzeitig erkannt werden. Machen Sie sich zudem vor Planungsbeginn mit den Zonenvorschriften, welche für das Baugrundstück gelten, vertraut. Nebst den Vorschriften aus der baurechtlichen Grundordnung können Überbauungsordnungen, Strassenpläne, das Bauinventar, Ortsbildschutzgebiete (Quartiererhaltungsgebiete, ISOS), Gewässerschutzzonen und Altlasten, etc. den Verlauf des Baubewilligungsverfahrens beeinflussen. Informieren Sie sich über die geltenden Bestimmungen für Ihre Bauparzelle im Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (ÖREB-Kataster) des Kantons Bern. Die Zoneneinteilung regelt jedoch abschliessend verbindlich der Zonenplan.

Eine Zusammenstellung der wichtigsten nationalen und kantonalen Erlasse, welche im Baubewilligungsverfahren zu beachten sind, ist hier zu finden. Die baurechtliche Grundordnung der Stadt Langenthal inkl. den Ortsteilen Untersteckholz und Obersteckholz und sämtliche gültigen Überbauungsordnungen sind hier abrufbar. Zudem können Sie sich hier über die Werkleitungen informieren.

Zudem empfiehlt es sich auch, sich über allfällige Grundbucheinträge zu informieren. Obwohl die meisten Grundbucheinträge zivilrechtlicher Natur sind, können sie sich dennoch auf die Bewilligungsfähigkeit eines Bauvorhabens auswirken (z. B. Nutzungsbeschränkungen oder Nutzungsübertragungen).

Abklärungen Bauinventar / Quartiererhaltungsgebiete / Ortsbild

Bauten, Anlagen, Reklamen, Anschriften und Bemalungen dürfen Landschaften, Orts- und Strassenbilder nicht beeinträchtigen (Art. 9 BauG). Zur Verhinderung einer störenden Baugestaltung (störende Farb- oder Materialwahl, ortsfremde Bau- oder Dachform und dergleichen) können im Baubewilligungsverfahren Bedingungen und Auflagen verfügt oder Projektänderungen verlangt werden. Die Gemeinden können nähere Vorschriften erlassen. Nach Art. 10 des Baureglements vom 30. November 2003 (BR) sind alle Bauten und Anlagen so zu gestalten, dass zusammen mit den bestehenden oder vorauszusehenden Bauten eine gute Gesamtwirkung entsteht. Sie sollen sich gut in das Orts- und Landschaftsbild und in den Strassenraum einordnen und auf erhaltenswerte Eigenarten Rücksicht nehmen.

Vor Planungsbeginn ist daher abzuklären, ob das Gebäude im kantonalen Bauinventar erfasst ist. Im Bauinventar sind alle erhaltenswerten und schützenswerten Objekte aufgeführt. Als sogenannte geschützte Objekte (Baudenkmäler) gelten herausragende Objekte und Ensembles von kulturellem, historischem oder ästhetischem Wert. Dazu gehören namentlich Ortsbilder, Baugruppen, Bauten, Gärten, Anlagen, innere Bauteile, Raumstrukturen und feste Ausstattungen.

Ist Ihr Gebäude im Bauinventar als erhaltenswert oder schützenswert aufgeführt, empfehlen wir Ihnen vor Beginn der Planungsarbeiten mit der kantonalen Denkmalpflege Kontakt aufzunehmen, um die Bauabsichten zu besprechen.

Alle baulichen Vorkehren innerhalb der Quartiererhaltungsgebiete müssen sich bestmöglich in die bestehende Bau- und Quartierstruktur einordnen. Die in den einzelnen Quartieren massgeblichen und zu beachtenden Strukturmerkmale sind im Anhang IV BR beschrieben. Bauvorhaben mit wesentlichen Auswirkungen auf das Quartierbild sind der Bau- und Planungskommission der Stadt Langenthal zur Stellungnahme zu unterbreiten. Es wird empfohlen, Bauvorhaben in Quartiererhaltungsgebieten vor Beginn der Planungsarbeiten mit den Fachexperten/-innen der Bau- und Planungskommission zu besprechen.

Die Stadt Langenthal ist zudem im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) als schützenswertes Ortsbild der Schweiz von nationaler Bedeutung erfasst. Auch das Gebiet Chlyrot, in Untersteckholz, befindet sich im ISOS. Die Erläuterungen zum ISOS sind hier zu finden. Im Baubewilligungsverfahren erfolgt deshalb eine Interessensabwägung zwischen Eingriff- und Schutzinteresse im Lichte des ISOS. Bei Auswirkungen auf das Ortsbild wird ebenfalls empfohlen, das Bauvorhaben vor Beginn der Planungsarbeiten mit den Fachexperten/-innen der Bau- und Planungskommission zu besprechen. Die Terminkoordination mit den Fachexperten/-innen der Bau- und Planungskommission erfolgt über das Bauinspektorat. Die Fachexperten/-innen Besprechungen finden einmal monatlich statt.

Kosten und Gebühren

Gemäss Art. 52 Abs. 1 BewD tragen die Gesuchstellenden die amtlichen Kosten des Baubewilligungsverfahrens. Diese bestehen aus den Gebühren und Auslagen, welche die Gemeinde für ihre Tätigkeit im Baubewilligungsverfahren und für ihre baupolizeilichen Verrichtungen erheben kann (Art. 51 Abs. 1 BewD).

• Die Verwaltungsgebühren des Bauinspektorates stützen sich auf das Gebührenreglement (GebR) wie auch die Gebührenverordnung (GebV) der Stadt Langenthal. Die Verwaltungsgebühr für ein Baugesuch wird nach Aufwand verrechnet.
• Für Amts und Fachberichte von involvierten Amts- und Fachstellen werden zusätzliche Gebühren erhoben und den Gesuchstellenden verrechnet.
• Die Kosten für die Bekanntmachung (Publikationskosten des amtlichen Anzeigers und des Amtsblattes sowie Avisierung der betroffenen Nachbarschaften) sind ebenfalls durch die Gesuchstellenden zu tragen.

Dauer

Die Verfahrensdauer ist unter anderem abhängig von einer formell und materiell mängelfreien Einreichung und der Vollständigkeit des eingereichten Baugesuches, der Grösse eines Vorhabens, den Zuständigkeiten sowie der konstruktiven Mitwirkung aller Beteiligten. Das Baubewilligungsverfahren dauert im Idealfall rund 3 ½ Monate bis zum Bauentscheid. Das Verfahren dauert aber länger, wenn:

• die Unterlagen unvollständig oder fehlerhaft eingereicht werden und das Bauinspektorat das Baugesuch zurückweisen muss (Versand Prüfergebnis).
• Projektänderungen eingereicht werden müssen (aufgrund negativer Amts oder Fachberichte im Baubewilligungsverfahren).
• Ausnahmebewilligungen beantragt werden, welche vorberatend durch die Bau- und Planungskommission beurteilt werden müssen und abschliessend durch den Gemeinderat der Stadt Langenthal genehmigt werden.
• Rechtsbegehren gegen das Bauvorhaben eingereicht werden.

Eine allgemein verbindliche Aussage zur Dauer und zu den Kosten des Baubewilligungsverfahrens im Einzelfall ist leider nicht möglich.